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Das Wichtigste in Kürze:
Ein Bausparvertrag ist in zwei Phasen aufgeteilt:
Der Vertrag ist dann als Sparvertrag rentabel, wenn die in der Sparphase gutgeschriebenen Zinsen nach Abzug der Kosten des Vertragsabschlusses attraktiv sind. Die Bausparkassen weisen die Kosten zwar aus, aber die Sparzinsen über die Laufzeit müssen Sie selbst ausrechnen. Ob ein Bausparvertrag in der Darlehensphase vorteilhaft ist, hängt vom Darlehenszins des Bausparvertrags im Vergleich zum dann üblichen Darlehenszins ab.
Mit dem folgenden Beispiel erläutern wir, worauf Sie bei einem Bausparvertrag achten müssen, beziehungsweise wie rentabel er ist.
Nehmen Sie an, Sie möchten über eine Bausparsumme von 10.000 Euro verfügen. Diese setzt sich bei einem Bausparvertrag aus einem Darlehen und Ihrem Ersparten zusammen. Zunächst einmal kommen Abschlusskosten auf Sie zu. In unserem Beispiel betragen diese 100 Euro. Außerdem gibt Ihnen die Bank zu diesem Zeitpunkt alle Informationen zu den Konditionen Ihres Bausparvertrages. Der Guthabenzins liegt in diesem Fall bei 0,25 Prozent.
Haben Sie alle Formalien mit der Bausparkasse geklärt, beginnt für Sie die Sparphase.
Das Motto beim klassischen Bausparen ist simpel: Erst sparen, dann bauen. Sie legen also regelmäßig Geld an und können anschließend ein Darlehen bekommen.
Um die 10.000 Euro zu bekommen, zahlen Sie in dieser Phase 50 Euro monatlich ein. Nach 8,5 Jahren ist der Vertrag dann "zuteilungsreif", das heißt, Sie haben genug angespart, um das Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Ihr Guthaben beträgt zu diesem Zeitpunkt 5155 Euro, davon 55 Euro Zinsen. Je nach Tarifvariante ist auch eine frühere Zuteilung und ein geringeres Mindestguthaben möglich.
Wichtig: Die Bausparkasse wird Sie darüber informieren, wie viel Geld auf Ihrem Bausparkonto sein muss und wie lange Sie einzahlen müssen, damit Sie sich das Darlehen auszahlen lassen können. Bevor Sie diese sogenannte "Zuteilungsreife" erreicht haben, kann die Bausparkasse Ihnen den Zeitpunkt für die Auszahlung der Bausparsumme – also vom Darlehen und dem Ersparten – nicht garantieren. Die Angaben zur voraussichtlichen Zuteilungsreife sind bis dahin Schätzungen, das Auszahlungsdatum kann sich also noch verschieben.
Wenn wegen steigender Zinsen immer mehr Bausparer ein Bauspardarlehen beantragen, müssen Sie mit einer deutlich späteren Zuteilung rechnen als man Ihnen das heute unverbindlich in Aussicht stellt. Das hängt mit der Berechnung der Bewertungszahl zusammen, über die die Bausparkassen ihr Geschäft steuern.
Fazit nach der Sparphase:
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Bis jetzt war der Bausparvertrag im Beispielsfall für Sie keine gute Anlage. Denn Sie haben lediglich 55 Euro Zinsen erwirtschaftet, eingangs waren aber 100 Euro Abschlusskosten fällig. Das ist ein klares Minusgeschäft.
In unserem Beispiel wird keine Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage eingerechnet. Diese könnte die Rentabilität des Vertrages deutlich steigern, ist aber an Konditionen geknüpft. Ohne die Prämien wäre unterm Strich mehr da, wenn Sie das Geld unters Kopfkissen legen.
Generell ist bei einem Bausparvertrag der Guthabenzins festgeschrieben: Fallen die Zinsen, können Sie sich über den festen Zins vielleicht freuen. So erging es zumindest einigen Sparer:innen mit Altverträgen, die im Vergleich zu heutigen Zinsen hohe Renditen erwirtschaften. Angesichts der jüngst deutlich gestiegenen Zinsen ist aber nicht damit zu rechnen, dass sich heutige Bauspartarife mit Guthaben- und Bonuszinsen von meist nicht mehr als 0,5 Prozent vor Kosten irgendwann als Renditeknaller herausstellen.
Beim Bausparvertrag lohnt sich die Sparphase eher nicht, es sei denn, der gewählte Tarif hat einen hohen Guthabenzins und die Sparzinsen für andere Geldanlagen fallen in Zukunft.
Trotz des Minusgeschäftes in der ersten Phase kommen Sie jetzt in die „Bau-Phase“ Ihres Vertrages. Sie können über Ihr Bauspardarlehen verfügen. Für unser Beispiel vergibt die Bausparkasse das Darlehen zu einem Zinssatz von 2,5 Prozent pro Jahr – wenn Sie den Verlust aus der Sparphase einrechnen, steigt der Zinssatz sogar auf 3 Prozent. Sie können zu diesem festen Zins 4845 Euro finanzieren – die Differenz zwischen Bausparsumme und Guthaben. Dieses Darlehen müssen Sie innerhalb von gut 9 Jahren tilgen.
Natürlich kann man mit einem Darlehen in dieser Höhe kein Eigenheim finanzieren. Unsere Berechnung ist aber unabhängig von der Bausparsumme. Sie gilt gleichermaßen auch für Bausparverträge mit einer Bausparsumme von 100.000 Euro oder höher.
Wichtig: Bauspardarlehen müssen Sie meist viel schneller zurückzahlen als andere Darlehen. Dadurch ist die monatliche Belastung meist höher. Sie dürfen ferner ein Bauspardarlehen jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen. Das heißt: Es kommen keine Kosten auf Sie zu, wenn Sie den Kredit frühzeitig zurückzahlen möchten.
Fazit nach der Darlehensphase:
Ist das wirklich ein günstiges Darlehen? Das kann heute seriös niemand absehen. Es kommt darauf an, wie sich die Zinsen für herkömmliche Darlehen entwickeln. Aktuell liegen die Zinsen für 10-jährige Baudarlehen jedenfalls nicht deutlich darunter.
Einen Vorteil hat der Bausparvertrag insbesondere bei Darlehenssummen unter 50.000 Euro, die oft für Umbauten oder Sanierungen ausreichen. Denn wenn Sie ohne Bausparvertrag ein herkömmliches Baudarlehen aufnehmen – auch Annuitätendarlehen genannt –, bekommen Sie die günstigen Zinsen für einen Baukredit oft erst ab einer Kreditsumme von 50.000 Euro. Bei kleineren Krediten bieten Banken einen teureren Konsumentenkredit an. Der Zins ist dann meist zwei bis vier Prozentpunkte pro Jahr höher als der für Baufinanzierungen. Mit einem Bauspardarlehen spielt die Kredithöhe keine Rolle, Sie können zu dem zuvor vereinbarten Zinssatz also auch kleinere Kreditsummen erhalten. Dabei müssen Sie aber beachten, dass ein Bauspardarlehen an eine wohnwirtschaftliche Verwendung geknüpft ist. Das heißt: Sie dürfen das Geld aus dem Kredit nur zum Zweck von Renovierung, Sanierung oder den Wohnungsbau verwenden.
Die Darlehensphase eines Bausparvertrages lohnt sich nur dann, wenn die Darlehenszinsen in Zukunft deutlich steigen, oder wenn Ihr Kreditbedarf unter 50.000 Euro liegt.
Sparphase
Abschlusskosten: - 100 Euro
Monatliche Spareinlage: 102 Monate x 50 Euro = + 5100 Euro
Guthabenszins: 8,5 Jahre * 0,25 Prozent Zinsen = + 55 Euro
Guthaben weniger Abschlusskosten = 5055 Euro
Verlust (Kosten weniger Zinszuwachs): - 45 Euro
Darlehensphase
Darlehenssumme: 4845 Euro
Zinssatz: 2,5 Prozent/Jahr
Tilgungszeit: 9 Jahre
Aufgrund der aktuell steigenden Zinsen werden viele Bausparverträge mit dem Argument verkauft, dass Sie sich jetzt noch niedrige Darlehenszinsen sichern können – von denen Sie irgendwann einmal profitieren werden. Aber aufgepasst: die Bausparkassen haben in den letzten 15 Jahren teils Altverträge gekündigt, bei denen sie sehr hohe Guthabenzinsen zahlen mussten. Sollten die Zinsen steigen, müssen Sie also damit rechnen, dass die Bausparkassen nach Gründen suchen werden, Ihren Bausparvertrag mit niedrigen Darlehenszinsen zu kündigen.
Wann kann die Bausparkasse den Vertrag kündigen?
Kündigung wegen rückständiger Regelsparbeiträge.
Wenn Sie weniger einzahlen als den tariflich vereinbarten Regelsparbeitrag, kann die Bausparkasse später verlangen, dass Sie die rückständigen Raten in einer Summe binnen 3 Monaten nachzahlen. Tun Sie das nicht oder übersehen das entsprechende Anschreiben Ihrer Bausparkasse, riskieren Sie eine Kündigung. Das Kündigungsrecht steht in Ihren Bausparbedingungen.
Kündigung spätestens 10 Jahre nach Zuteilung.
Die Bausparkasse kann einen Bausparvertrag grundsätzlich 10 Jahre nach Zuteilung kündigen, das hat der Bundesgerichtshof entschieden. In der Praxis dürfte es aber kaum so lange dauern, denn bei den meisten Bauspartarifen wird das Guthaben wegen der Regelsparbeiträge schon rund 17 Jahre nach Vertragsschluss so hoch sein, dass es die Bausparsumme erreicht. Dann darf die Bausparkasse kündigen, weil der Vertragszweck erfüllt ist.
Beachten Sie außerdem:
Niemand weiß, wie sich die Zinsen entwickeln werden. Wenn Sie noch nicht genau wissen, ob und wann Sie vielleicht ein Bauspardarlehen benötigen, können Sie sich angesichts der genannten Kündigungsrisiken die hohen Abschlusskosten eines Bausparvertrags sparen. Es gibt alternative Angebote, um Vermögen für eine spätere Immobilienfinanzierung aufzubauen.
Kreditinstitute und Bausparkassen verkaufen zur Immobilienfinanzierung auch so genannte Bausparsofortfinanzierungen. Dabei handelt es sich um eine Kombination aus endfälligem Darlehen und Bausparvertrag. Wer diese Finanzierungsform vermittelt, kann so eine höhere Provision einstreichen als mit reinen Annuitätendarlehen.
Bei Bausparsofortfinanzierungen schließen Sie zunächst einen Darlehensvertrag zum aktuellen Marktzinssatz ab (ein so genanntes Vorausdarlehen). Anders als bei klassischen Darlehen wird dieses nicht fortlaufend getilgt. Stattdessen soll die Tilgung über einen Bausparvertrag erfolgen. Wird dieser nach vielen Jahren zugeteilt, soll damit der Kredit abgelöst werden: Mit dem Guthaben aus dem Bausparvertrag wird dann ein Teil des Darlehens getilgt, der Rest wird als Bauspardarlehen umgeschuldet. Sie zahlen nach der Zuteilung des Bausparvertrages also die Restschuld des Darlehens gemäß dem Bauspartarif ab – meist innerhalb von weniger als zehn Jahren. Die Bausparsofortfinanzierung kann aber einige Fallstricke bergen.
Einige alte Bausparverträge bieten aus heutiger Sicht eine hohe Guthabenverzinsung, teilweise haben Verbraucher auch die Option, einen Bonuszins zu erhalten. Auf einem gut verzinsten Altvertrag können die Rücklagen für unvorhersehbare Ausgaben, insbesondere Instandhaltungskosten, geparkt werden. Sie können den Vertrag zunächst bestehen lassen, allerdings kann die Bausparkasse den Vertrag kündigen, sobald das Guthaben die Bausparsumme erreicht hat.
Hier finden Sie Hintergründe zur Kündigungswelle der Bausparkassen, bei der gut verzinste Altverträge gekündigt werden.
Seien Sie skeptisch, wenn Ihre Bausparkasse Ihnen einen Tarifwechsel nahelegt und argumentiert, dass Sie sich dadurch einen geringeren Darlehenszins sichern würden. Der Zins ist nämlich nur auf den ersten Blick niedriger. Wer wechselt, verliert nicht nur den Anspruch auf den Bonuszins, sondern auch einen Gutteil der bislang angesammelten Sparzinsen, weil die Bausparkasse die bereits geleisteten Beiträge rückwirkend einfach niedriger verzinst.
Dieser so genannte Tarifumwandlungsbetrag und der entgehende Bonuszins sind nichts anderes als zusätzliche Kosten für das Bauspardarlehen. Nur sind diese in dem Effektivzins des vermeintlich günstigeren Darlehens nicht eingerechnet. Würde man richtig rechnen, können aus einem Zinssatz von 2 Prozent schon mal 8 Prozent werden. Ein solcher Tarifwechsel ist eher nicht vorteilhaft, wenn Kunden dadurch Ansprüche auf Guthabenzinsen verlieren.
