Ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?
Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehensvertrag, bei dem schon heute die Konditionen für ein Darlehen vereinbart sind, welches erst in der Zukunft ausgezahlt wird. Man kann damit also ein Darlehen, dessen Zinsbindung in 3 Jahren endet, schon heute verlängern.
Der Zinssatz entspricht dem aktuellen Zins zuzüglich eines Aufschlages von derzeit rund 0,2 Prozentpunkten pro Jahr Restlaufzeit des aktuellen Darlehens. Ob es sich lohnt, heute den Zins schon festzuschreiben, kann niemand mit Gewissheit sagen.
Falls die Zinsen bis zum Ablauf der Zinsbindung des aktuellen Vertrages steigen, freuen Sie als Darlehensnehmerin sich über den vereinbarten niedrigen Zinssatz. Steigen die Zinsen nicht oder fallen sie gar, müssen Sie das Forward-Darlehen dennoch wie vereinbart abnehmen. Wenn Sie Zinsrisiken aus dem Wege gehen möchten, kann ein Forward-Darlehen eine gute Alternative sein.
Wann kann man das Darlehen umschulden?
Vor Ablauf der Zinsbindung geht das nicht. Einzige Ausnahme: Die Zinsbindung ist länger als 10 Jahre. Dann kann man nach 10 Jahren kündigen mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten. Ohne Kündigungsrecht gibt es auch keinen Anspruch auf eine Umschuldung. Wenn die Bank Sie dennoch freiwillig aus dem Kreditvertrag entlässt, dann in der Regel nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung beziehungsweise ein Aufhebungsentgelt, welches so hoch ist, dass die Umschuldung sehr wahrscheinlich nicht mehr vorteilhaft ist.
Wie werden sich die Zinsen entwickeln?
Seriös kann das niemand vorhersagen, selbst so genannte Experten der Banken irren sich hier regelmäßig. Nicht einmal die Europäische Zentralbank (EZB) selbst kennt heute ihre Entscheidungen im nächsten Jahr. Die Verbraucherzentralen raten Ihnen daher, Zinsprognosen zu ignorieren. Die Entscheidung für die eigene Immobilie sollte von anderen Kriterien abhängen, nicht von der Zinsprognose. Im Rahmen Ihrer Finanzierung können Sie Zinsänderungsrisiken minimieren, indem Sie eine lange Zinsbindung fest vereinbaren.
Für wie lange sollte ich mir den niedrigen Zinssatz sichern?
Die passende Zinsbindung hängt vor allem von Ihrem Bedürfnis nach Kalkulationssicherheit und vom Tilgungsverlauf ab. Wer rasch tilgt, braucht in der Regel keine überlange Zinsbindung. Der Grund: Die Rate kann dann trotz Zinsanstieg unverändert bleiben, lediglich die Gesamtlaufzeit des Darlehens verlängert sich dann.
Wer sich einen Zinsanstieg hingegen nicht leisten kann oder wer sich davor schützen möchte, sollte eher langfristige Zinsbindungen wählen. Die Frage der Zinsbindung hängt von Ihren Wünschen und Ihrem Sicherheitsbedürfnis ab, nicht vom aktuellen Zinsniveau. Übrigens können Sie als Verbraucher jeden Darlehensvertrag nach 10 Jahren durch Kündigung beenden, die Bank kann dies nicht.
Was ist von einer Bauspar-Sofortfinanzierung zu halten?
Eine Bauspar-Sofort-Finanzierung ist eine Alternative zur Finanzierung eines Eigenheims. Es handelt sich dabei um eine Kombination aus einem Darlehensvertrag und einem Bausparvertrag.
Das Darlehen wird in der Regel nicht getilgt, Sie bezahlen hier nur die Zinsen. Das heißt, dass die Restschuld in voller Höhe bestehen bleibt. In den Bausparvertrag fließen meistens eine größere Einmalzahlung und anschließend die regelmäßigen monatlichen Sparraten. Das Sparguthaben wird dabei gering verzinst und wenn man die Abschlussgebühr einberechnet, ist die Verzinsung bis zur Zuteilung des Bausparvertrags oft negativ.
Sie bezahlen also bis zur Zuteilung des Bausparvertrags auf der einen Seite Zinsen und auf der anderen Seite Bausparraten. Zugeteilt ist ein Bausparvertrag frühestens dann, wenn Sie das erforderliche Guthaben eingezahlt haben (je nach Tarif, meist 40 Prozent der Bausparsumme) und wenn der Vertrag lange genug besteht (auch das ist vom Tarif abhängig). Mit Zuteilung dürfen Sie das Bauspardarlehen beantragen. Dieses Bauspardarlehen soll dann das tilgungsfreie Darlehen ablösen. Die Konditionen des Bauspardarlehens stehen bereits fest. Das Verkaufsargument für diese Finanzierungsvariante ist daher, dass der Verbraucher über einen langen Zeitraum mit sicheren (nicht steigenden) Zinsen rechnen kann.
Um festzustellen, ob sich eine Bausparsofortfinanzierung lohnt, ist es erforderlich, den Gesamteffektivzins über die gesamte Laufzeit zu kennen. Aus unserer Beratungspraxis wissen wir, dass der Gesamteffektivzins in der Regel über dem Zinssatz für das Darlehen und über dem Zinssatz für das Bauspardarlehen liegt und nicht etwa dazwischen, wie man das vielleicht vermuten würde. Der Grund hierfür liegt im negativen Zinsdifferenzgeschäft bis zum Zeitpunkt der Zuteilung: Die Zinskosten für das Darlehen sind höher als die Zinserträge aus dem Bausparguthaben. Fragen Sie daher immer nach dem Gesamteffektivzins für die Gesamtlaufzeit bis zur Tilgung des Bauspardarlehens.
Bausparkassen heben gerne hervor, dass bei Bauspardarlehen jederzeit Sondertilgungen möglich sind, was ein besonderer Vorteil der Bausparkombinationsfinanzierung gegenüber normalen Annuitätendarlehen sei. Das Recht zu Sondertilgungen bezieht sich in der Regel nicht auf das tilgungsfreie Darlehen, sondern auf das spätere und günstigere Bauspardarlehen.
Allerdings verkürzt diese Sondertilgung rein rechnerisch die besonders zinsgünstige zweite Phase der Finanzierung, das günstige Bauspardarlehen. Dadurch erhält die teurere erste Phase, das tilgungsfreie Darlehen sowie das negative Zinsdifferenzgeschäft, größeres Gewicht. Das hat zur Konsequenz, dass der Gesamteffektivzins steigt.
Wer also fest damit rechnet, Sondertilgungen in die Finanzierung einbringen zu können, muss wissen, dass der Gesamteffektivzins dann rechnerisch ein wenig höher ist als ohne diese Sondertilgungen.
Die Alternative zur Bausparkombinationsfinanzierung ist ein normales Annuitätendarlehen mit ähnlicher Zinsbindung.