Der Erwerb einer Immobilie wird in Werbung und Medien oft als rentable und sichere Altersvorsorge präsentiert. Unbestritten ist die ideelle Rendite, denn Eigentümer können ihre Wohnverhältnisse in selbst bewohnten Immobilien stärker selbst gestalten als Mieter. Ob ein Immobilienkauf auch zu sicheren und überdurchschnittlich hohen finanziellen Erträgen führt, hängt allerdings von zahlreichen Variablen ab. Denn Immobilien werfen nicht automatisch hohe Gewinne ab. Wie andere Geldanlagen auch, müssen sie mit der Inflationsrate verglichen werden.
Hohe Finanzierungsraten führen zu Abstrichen beim Sparen
Unterschiedliche Wohnungsbauaktivitäten und Infrastrukturmaßnahmen von Städten und Regionen führen zu teils deutlich abweichenden Wertentwicklungen von Immobilien. Denn letztendlich bestimmen Nachfrage und Angebot die Immobilienpreise. In Kombination mit drastischen Zinsanstiegen und einer gesunkenen Kaufkraft machen hohe Preise den Traum eines Immobilienerwerbs oft zunichte.
Bei der Verbraucherzentrale Bayern mehren sich aktuell Anfragen von Verbraucherinnen und Verbrauchern, deren einst niedrige Zinsfestschreibung ausläuft. „Sie fragen sich, wie sie künftig deutlich höhere Finanzierungsraten stemmen sollen“, sagt Merten Larisch, Teamleiter für Altersvorsorge und Geldanlage bei der Verbraucherzentrale Bayern. „Zahlreiche Betroffene müssen nun Abstriche beim Sparen für die geldliche Altersvorsorge machen. Eine ehrliche Altersvorsorgebedarfs- und Finanzierungsplanung vor einem Immobilienerwerb ist daher unverzichtbar!“
Finanzierungsrate und späteren Bedarf berechnen
Wer eine Immobilie finanzieren möchte, sollte nicht nur das Verhältnis von Finanzierungsrate zu Lebenshaltungskosten und wichtigen Rücklagen prüfen. Auch ihren Geldbedarf im Alter sollten Kaufwillige unter Berücksichtigung der Inflation ermitteln. Davon leitet sich die Sparrate für die geldliche Altersvorsorge ab, die neben der Finanzierungsrate benötigt wird. „Der gewohnte Lebensstandard ist in der abgezahlten Immobilie sonst nicht mehr haltbar – oder die Immobilie muss wieder veräußert werden“, so Larisch.
Kostenersparnis, Werterhalt und Rendite
Neu-Immobilieneigentümer sollten zudem bedenken: Beim Wechsel aus einem Mietverhältnis – bei vergleichbaren Wohnungsgrößen – haben sie nicht die gesamte Miete als Kostenersparnis, sondern nur die sogenannte „Gewinnmiete“. Steuern, Gebäudeversicherung und der meist unterschätzte Aufwand für Werterhalt und Reparaturen drücken die monatliche Kostenersparnis wie auch die Investitionsrendite erheblich.
Da die Preise für Werterhaltungsmaßnahmen und Reparaturen steigen, kann eine Immobilieninvestition nur begrenzt dem Inflationsschutz dienen. Dafür müssten eher Grund und Boden entsprechend an Wert zunehmen. „Langfristig wird nur derjenige eine Rendite haben, die deutlich höher ist als die Inflationsrate, der eine Immobilie zu einem günstigen Zeitpunkt und Preis gekauft hat“, sagt Merten Larisch. „Und der sie wieder in einer Hochpreisphase veräußern oder an seine Erben weitergeben kann.“