Maklergebühren bei Immobilien: Welche sind erlaubt, welche nicht?

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Sich im Immobilienmarkt zurechtzufinden, ist nicht immer einfach. Viele beauftragen daher einen Makler oder eine Maklerin. Doch immer wieder finden sich in Maklerverträgen auch rechtswidrige Klauseln, wie etwa Reservierungsgebühren. Wir erklären, worauf Sie achten müssen und welche Rechte Sie haben.
Junges Paar besichtigt mit Makler eine Wohnung.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Im Immobilienmarkt fällt es Verbraucher:innen oft schwer, ein Haus oder eine Wohnung zu finden. Wer sich selbst nicht auf die Suche machen will oder nichts Passendes findet, kann die Dienste von Makler:innen in Anspruch nehmen.
  • Immer wieder finden sich in Maklerverträgen jedoch rechtswidrige Klauseln, etwa zu Reservierungsgebühren. Diese aber sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) nicht wirksam
  • Der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) prüft, welche Unternehmen sich nicht an Recht und Gesetz halten, um gegebenenfalls eine Sammelklage erheben.
  • Wir zeigen Ihnen, wie Sie Reservierungsgebühren zurückfordern können.
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Bevor ich kaufe oder miete: Was muss ich über Makler:innen wissen?

Wer eine Immobilie sucht, hat es auf dem angespannten Wohnungsmarkt nicht immer leicht, eine passende Mietwohnung oder ein Kaufobjekt zu finden. Viele beauftragen daher Makler:innen. Nach erfolgreichem Abschluss bekommen Makler:innen in der Regel eine Provision. Die Höhe der Provision oder auch Maklergebühr ist nicht festgelegt. Diese ist verhandelbar und variiert je nach Ort zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises.

Der Maklervertrag wird durch das Bürgerliche Gesetzbuch geregelt. Mündliche Absprachen sind nichtig, alles muss schriftlich in einem Vertrag festgehalten werden. Als Verbraucher:in haben Sie grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht, das Ihnen bei Vertragsschluss mitgeteilt werden muss.

Wurden Sie darüber nicht informiert, kann der Vertrag noch bis zu einem Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen werden. Das bedeutet, dass Makler:innen auch bei einer erfolgreichen Vermittlung, ihren Provisionsanspruch später wieder verlieren können.

Diese Maklergebühren sind erlaubt

Es gibt unterschiedliche Bezeichnungen für Maklergebühren: Sie werden auch Provision oder Courtage genannt. Maklergebühren sind frei verhandelbar. Diese Verhandlungen müssen vor Vertragsabschluss erfolgen. Meist liegt die Maklergebühr zwischen 3 und 7

In der Regel entstehen keine zusätzlichen Kosten über diesen Prozentsatz hinaus. Es gibt jedoch Ausnahmen, wie etwa Erstattungen für bestimmte Leistungen, wenn der Maklervertrag gekündigt wird oder der Vermietungs- oder Verkaufsprozess abgebrochen wird. In solchen Fällen können Makler:innen Kosten für Inserate, Besichtigungstermine, Telefonate und ähnliches in Rechnung stellen. Allerdings müssen sie nachweisen, dass sie diese Leistungen auch erbracht haben, um den Aufwand erstattet zu bekommen.

Was gilt beim Immobilienkauf?

Haben Makler:innen eine Immobilie vermittelt, müssen Käufer:innen und Verkäufer:innen eine Provision zahlen. Diese Gebühr muss Ihnen vorab und transparent angezeigt worden sein. Daher sollten Sie Immobilienanzeigen aufheben.

Manche Makler:innen verlangen eine Gebühr von 3 Prozent, andere von 7 Prozent. Das sind eher willkürliche Prozentsätze, die Sie theoretisch verhandeln können. Seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2020 teilen sich die Vertragsparteien beim Immobilienkauf die Gebühr in der Regel gleichmäßig. Verkäufer:innen können maximal die Hälfte der Maklergebühr auf Käufer:innen abwälzen.

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie sollten Sie auf klare Vereinbarungen im Maklervertrag und auf Transparenz bei den Gebühren achten. Wenn Sie sich zuvor informieren und bewusst handeln, können Sie sich vor unerwünschten Kosten und rechtlichen Fallstricken schützen. Wird der Maklervertrag seitens des Verkäufers oder der Verkäufer:in gekündigt, können trotzdem Kosten entstehen. Und zwar dann, wenn die Maklerin oder der Makler bereits mit der Vermarktung des Objekts begonnen hatte.

Sie sollten die Maklercourtage grundsätzlich erst zahlen, wenn der Kaufvorgang erfolgreich abgeschlossen ist. Kaufen Sie eine Immobilie, ist das erst der Fall, wenn Sie als Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen sind. Wurde eine Immobilie durch zwei oder mehr Makler:innen angeboten und hatten Sie mit mehreren Makler:innen Kontakt, haben theoretisch alle Makler:innen Anspruch auf eine Zahlung der Courtage.

Achtung!

Was immer Makler:innen Ihnen zu einer gebrauchten Immobilie sagen, sollten Sie mit Vorsicht genießen. Makler:innen haften dafür in aller Regel nicht. Sie dürfen sich auf Aussagen von Verkäufer:innen verlassen und sind nicht verpflichtet, sie zu prüfen.

Was gilt für Mietobjekte?

Vermitteln Makler:innen Mietobjekte, ist die Maklerprovision auf zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt. Das ist im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung festgelegt.

Seit 2015 werden die Maklergebühren bei Vermietung über das sogenannte Bestellerprinzip geregelt. Wer die Makler:in beauftragt, bezahlt sie auch. In den meisten Fällen sind das Vermieter:innen. So werden Mieter:innen finanziell entlastet.

Gut zu wissen: Makler:innen haben übrigens keinen Anspruch auf Provision, wenn sie Eigentümer:in, Verwalter:in, Mieter:in oder Vermieter:in des Objekts sind.

Diese Gebühren dürfen Makler:innen nicht kassieren

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Immobilienmakler von potenziellen Käufer:innen keine Reservierungsgebühr verlangen dürfen, selbst wenn dies schriftlich vereinbart wurde. Solche Vereinbarungen in AGB des Maklers sind laut BGH unzulässig und benachteiligen Immobiliensuchende. Kund:innen haben durch solche Reservierungsverträge keine nennenswerten Vorteile. Der Makler oder die Maklerin erbringt keine entsprechende Gegenleistung.

In dem Fall, der vor dem BGH verhandelt wurde, hatten die Kläger einer Immobilienmaklerin 4.200 Euro für die Reservierung eines Grundstücks mit einem Einfamilienhaus gezahlt. Nach dem Scheitern des Kaufs aufgrund von Finanzierungsproblemen forderten die Kläger die Gebühr zurück. Die Vorinstanzen hatten die Klage abgewiesen. Der BGH entschied anders und verurteilte die Beklagte zur Rückzahlung der Gebühr samt Zinsen.

Das Gericht argumentierte, dass der Reservierungsvertrag keine eigenständige Vereinbarung darstellt, sondern vielmehr den Maklervertrag ergänzt. Damit benachteiligt er Käufer:innen auf unangemessene Art und Weise. Solche Reservierungsvereinbarungen widerspräche dem Leitbild des Maklervertrags widersprechen, wonach eine Provision nur fällig ist, wenn die Maklertätigkeit erfolgreich war.

Reservierungsgebühren wurden meistens beim Kauf von Neubauwohnungen direkt vom Bauträger eingesetzt.

Ihnen wurde trotz es BGH-Urteils eine Reservierungsgebühr in Rechnung gestellt? Dann können Sie sie mit diesem Musterbrief zurückfordern.

Wie fordere ich meine Reservierungsgebühr zurück?

Ist eine Reservierungsgebühr im Zusammenhang mit einem Maklervertrag in AGB geregelt, ist sie unwirksam. So fordern Sie Ihre Reservierungsgebühr zurück:

  • Nutzen Sie unseren Musterbrief und schreiben Sie Ihren Makler:innen
    Setzen Sie eine Frist von rund 2 bis 3 Wochen zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Dadurch gerät die vermittelnde Person in Verzug, wenn Sie der Forderung nicht nachkommt, und muss die anschließenden Anwaltskosten als Verzugsschaden tragen.
  • Gerichtliche Durchsetzung
    Weigern sich Makler:innen, Ihre Forderung anzuerkennen, können Sie Ihre Ansprüche gerichtlich geltend machen.

Was mache ich, wenn das Maklerunternehmen mir die  Reservierungsgebühr nicht zurückzahlt?

In solch einem Fall machen Sie bei der Umfrage des vzbv mit! Hintergrund sind Überlegungen, rechtliche Schritte wie eine Sammelklage einzuleiten falls Maklerunternehmen sich weigern, unrechtmäßig kassierte Reservierungsgebühren zurückzuzahlen.

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